Handbuch Nr. 06 – Verkauf von Bestandsimmobilien
Handbuch für den Verkauf von Bestandsimmobilien
- Einführung
Dieses Handbuch beschreibt die notwendigen Schritte, die ein Immobilienmakler durchzuführen hat, um eine Bestandsimmobilie erfolgreich zu vermarkten und zu verkaufen. Es beinhaltet die Beschaffung relevanter Unterlagen, die Vorbereitung der Immobilie für Besichtigungen, die Vermarktung, die Kommunikation mit potenziellen Käufern sowie rechtliche Rahmenbedingungen und administrative Schritte.
- Vorbereitung und Beschaffung der Unterlagen
2.1 Unterlagenbeschaffung
Folgende Unterlagen werden benötigt:
Grundrisse und Wohnflächenberechnungen:
- Diese sind oft im Bauplan oder bei der Bauaufsichtsbehörde verfügbar.
Teilungserklärung inkl. aller Nachträge:
- Vom Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder aus dem Grundbuch.
Seitenansichten und Kubatur:
- Diese Informationen können im Bauplan enthalten sein.
Eigentümerprotokolle und Hausgeldabrechnungen:
- Vom Verwalter der WEG.
Angaben über die Verwaltung:
- Kontaktinformationen und Verantwortlichkeiten des Verwalters.
Grundbuchauszüge:
- Vom Grundbuchamt. Besondere Beachtung bei Zusatzobjekten wie Tiefgaragen oder Einzelgaragen.
Personalausweis des Verkäufers:
- Zur Identifikation und Vollmachtprüfung.
Kostenvoranschläge bei Mängeln:
- Von Fachfirmen einholen, eventuell bereits vorab für Abhilfe sorgen.
2.2 Kosten der Unterlagenbeschaffung
Die Kosten für die Beschaffung der Unterlagen trägt in der Regel der Verkäufer. Diese können variieren, je nach Umfang und Aufwand.
- Vermarktung der Immobilie
3.1 Werbung und Marketing
Internetportale:
- Anzeigen auf bekannten Immobilienportalen (z.B. Immoscout24, Immowelt).
Soziale Medien:
- Nutzung von Plattformen wie Facebook, Instagram zur Bewerbung der Immobilie.
Google-Werbung:
- Google Ads kann helfen, die Reichweite zu erhöhen.
3.2 Maklersuchauftrag mit Widerrufsbelehrung
Vor Beginn der Vermarktung muss der Verkäufer den Maklersuchauftrag unterzeichnen. Dieser sollte enthalten:
- Widerrufsbelehrung
- Umfang der Maklerdienstleistungen
- Provision und Zahlungsbedingungen
- Durchführung der Besichtigung
4.1 Vorbereitung der Wohnung
Wohnung präparieren:
- Wohnung aufräumen, lüften, je nach Jahreszeit heizen oder kühlen.
Wasser und Spülungen laufen lassen:
- Sicherstellen, dass alle Einrichtungen funktionieren.
Beleuchtung und Rollläden:
- Räume gut ausleuchten, Rollläden hochziehen.
4.2 Ablauf der Besichtigung
Wohnung und allgemeine Räume:
- Keller, Garage/Stellplatz zeigen.
Verkaufsgespräch führen:
- Finanzierung klären, Bedürfnisse des Käufers erfragen.
Abschlussfrage stellen:
- Entscheidung des Kunden herbeiführen, weitere Schritte besprechen.
- Kundenakquise und -kommunikation
5.1 Akquise
Werbemaßnahmen:
- Zielgerichtete Werbung in Portalen und sozialen Medien.
Suchaufträge von Kunden:
- Nach Erhalt des Maklersuchauftrags, die Wünsche des Kunden mit der Immobilie abgleichen.
5.2 Kundenkommunikation
Kontaktaufnahme:
- Terminvereinbarung per E-Mail, Telefon oder anderen Kommunikationswegen.
Informationen bereitstellen:
- Detaillierte Informationen zur Immobilie und Besichtigungstermine.
- Rechtliche und administrative Schritte
6.1 Notar und Kaufvertrag
Kaufvertrag vorbereiten:
- Abstimmung mit einem Notar, um den Kaufvertrag aufzusetzen.
Notartermin vereinbaren:
- Käufer und Verkäufer zur Beurkundung des Kaufvertrags einladen.
6.2 Übergabe und Zahlung
Übergabeprotokoll erstellen:
- Zustandsprotokoll der Immobilie bei Übergabe.
Zahlungsmodalitäten klären:
- Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto.
- Behörden und Kontaktstellen
7.1 Bauaufsichtsbehörde
Für Baupläne, Grundrisse und Baugenehmigungen:
- Lokale Bauaufsichtsbehörde
7.2 Grundbuchamt
Für Grundbuchauszüge:
- Örtliches Grundbuchamt
7.3 Verwalter der WEG
Für Teilungserklärungen, Protokolle, Hausgeldabrechnungen:
- Kontakt über die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft
7.4 Notar
Für den Kaufvertrag und die Abwicklung des Verkaufs:
- Lokaler Notar
- Beispiele und Muster
8.1 Muster-Maklersuchauftrag
[Hier ist ein Beispiel eines Suchauftrags eingefügt]
8.2 Muster-Übergabeprotokoll
[Hier ist ein Beispiel eines Übergabeprotokolls eingefügt]
Dieses Handbuch bietet eine detaillierte Anleitung für die Vermarktung und den Verkauf von Bestandsimmobilien. Achten Sie darauf, alle rechtlichen Vorgaben einzuhalten und transparent mit allen Beteiligten zu kommunizieren.
Zu Punkt 2:
- Vorbereitung und Beschaffung der Unterlagen
2.1 Unterlagenbeschaffung
Für den erfolgreichen Verkauf einer Bestandsimmobilie sind verschiedene Dokumente erforderlich. Im Folgenden werden die notwendigen Unterlagen und deren Beschaffung detailliert beschrieben.
2.1.1 Grundrisse und Wohnflächenberechnungen
Beschreibung:
Grundrisse und Wohnflächenberechnungen geben Aufschluss über die Raumaufteilung und die Größe der Immobilie. Sie sind essenziell für die Verkaufsunterlagen und zur Information potenzieller Käufer.
Beschaffung:
- Bauplan: Der Bauplan der Immobilie enthält in der Regel die Grundrisse. Diese Pläne sind oft beim Bauamt der jeweiligen Gemeinde oder Stadt verfügbar.
- Wohnflächenberechnung: Diese kann aus den Bauunterlagen entnommen werden oder von einem Architekten oder Bauingenieur nachträglich erstellt werden.
Tipp:
Falls keine aktuellen Grundrisse vorhanden sind, kann ein Vermessungsingenieur beauftragt werden, diese neu zu erstellen.
(diese Kosten sollten vom Verkäufer/Auftraggeber übernommen werden)
2.1.2 Teilungserklärung inkl. aller Nachträge
Beschreibung:
Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung des Eigentums in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und ist daher wichtig für Käufer, um ihre Rechte und Pflichten zu verstehen.
Beschaffung:
- Verwalter der WEG: Der Verwalter sollte eine Kopie der Teilungserklärung und alle relevanten Nachträge haben.
- Grundbuch: Auch im Grundbuch können diese Dokumente eingesehen werden.
Tipp:
Es ist ratsam, die aktuellste Version der Teilungserklärung zu beschaffen, um sicherzustellen, dass alle Änderungen und Nachträge berücksichtigt sind.
2.1.3 Seitenansichten und Kubatur
Beschreibung:
Seitenansichten und Kubatur (Volumen) der Immobilie sind hilfreich, um ein vollständiges Bild der baulichen Gegebenheiten zu vermitteln.
Beschaffung:
- Bauplan: Diese Informationen sind meist im Bauplan enthalten.
- Bauaufsichtsbehörde: Hier können ebenfalls solche Pläne angefragt werden.
Tipp:
Für eine ansprechende Präsentation können professionelle Architekturfotos erstellt werden.
2.1.4 Eigentümerprotokolle und Hausgeldabrechnungen
Beschreibung:
Eigentümerprotokolle geben Auskunft über vergangene Entscheidungen und Diskussionen innerhalb der WEG. Hausgeldabrechnungen zeigen die laufenden Kosten und Rücklagen.
Beschaffung:
- Verwalter der WEG: Der Verwalter sollte diese Dokumente regelmäßig erstellen und verwalten.
Tipp:
Besonders die letzten drei Jahresabrechnungen sollten vorhanden sein, um einen umfassenden Überblick zu geben.
2.1.5 Angaben über die Verwaltung
Beschreibung:
Informationen über die Verwaltung sind für Käufer wichtig, um zu wissen, wer für die Betreuung der WEG verantwortlich ist.
Beschaffung:
- Verwalter der WEG: Kontaktinformationen und Zuständigkeiten sollten direkt vom Verwalter angefragt werden.
Tipp:
Ein kurzes Exposé über die Verwaltung und deren Dienstleistungen kann hilfreich sein.
2.1.6 Grundbuchauszüge
Beschreibung:
Grundbuchauszüge zeigen die rechtlichen Eigentumsverhältnisse und eventuelle Belastungen wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten.
Beschaffung:
- Grundbuchamt: Die Auszüge können beim zuständigen Grundbuchamt angefordert werden.
- Online-Dienste: In einigen Regionen kann dies auch online über entsprechende Behördenportale erfolgen.
Tipp:
Stellen Sie sicher, dass alle relevanten Auszüge vorhanden sind, besonders bei Zusatzobjekten wie Garagen.
2.1.7 Personalausweis des Verkäufers
Beschreibung:
Zur Identifikation des Verkäufers und um sicherzustellen, dass dieser berechtigt ist, die Immobilie zu veräußern.
Beschaffung:
- Verkäufer: Eine Kopie des gültigen Personalausweises muss vom Verkäufer bereitgestellt werden.
Tipp:
Prüfen Sie, ob der Personalausweis noch gültig ist und ob der Verkäufer alleinig oder mit anderen berechtigt ist, die Immobilie zu verkaufen.
2.1.8 Kostenvoranschläge bei Mängeln
Beschreibung:
Falls Mängel an der Immobilie vorhanden sind, sollten diese dokumentiert und gegebenenfalls Kostenvoranschläge für deren Beseitigung eingeholt werden.
Beschaffung:
- Fachfirmen: Beauftragen Sie Handwerker oder Fachfirmen, die Mängel zu begutachten und Kostenvoranschläge zu erstellen.
Tipp:
Kleinere Mängel sollten möglichst vor Verkaufsstart behoben werden, um die Attraktivität der Immobilie zu erhöhen.
2.2 Kosten der Unterlagenbeschaffung
Die Kosten für die Beschaffung der notwendigen Unterlagen trägt in der Regel der Verkäufer. Diese Kosten können variieren je nach Art und Umfang der benötigten Dokumente sowie den spezifischen Anforderungen der jeweiligen Behörden oder Dienstleister. Hier einige beispielhafte Kosten:
- Grundbuchauszüge: Kosten variieren je nach Region, typischerweise zwischen 10 und 20 Euro pro Auszug.
- Baupläne und Wohnflächenberechnungen: Gebühren können anfallen, wenn diese bei der Bauaufsichtsbehörde angefordert werden.
- Teilungserklärung und Nachträge: Gebühren können vom Verwalter oder Grundbuchamt erhoben werden.
- Kostenvoranschläge: Die Erstellung von Kostenvoranschlägen durch Fachfirmen kann kostenpflichtig sein.
Tipp:
Informieren Sie den Verkäufer frühzeitig über die anfallenden Kosten und holen Sie gegebenenfalls Kostenvoranschläge ein, um Überraschungen zu vermeiden. Es kann auch hilfreich sein, eine Übersicht der zu erwartenden Kosten zu erstellen.
Durch die sorgfältige Beschaffung und Bereitstellung aller notwendigen Unterlagen können Sie potenziellen Käufern eine transparente und umfassende Information bieten, was den Verkaufsprozess erleichtert und Vertrauen schafft.
Zu Punkt 3:
- Vermarktung der Immobilie
3.1 Werbung und Marketing
Eine erfolgreiche Vermarktung der Immobilie ist entscheidend, um potenzielle Käufer zu erreichen und den Verkauf zu optimieren. Hier sind detaillierte Anleitungen für verschiedene Marketingstrategien.
3.1.1 Internetportale
Beschreibung:
Internetportale sind eine der effektivsten Methoden, um eine breite Zielgruppe zu erreichen.
Schritte:
- Auswahl der Portale: Wählen Sie bekannte Immobilienportale wie Immoscout24, Immowelt und eBay Kleinanzeigen.
- Erstellung der Anzeige:
- Titel: Ein aussagekräftiger und ansprechender Titel, z.B. „Moderne 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon in zentraler Lage“.
- Beschreibung: Eine detaillierte und ehrliche Beschreibung der Immobilie. Erwähnen Sie Besonderheiten wie Renovierungen, Ausstattung und Lagevorteile.
- Bilder: Hochwertige Fotos von allen wichtigen Räumen und Außenansichten. Nutzen Sie auch virtuelle Touren oder 360°-Aufnahmen, falls möglich.
- Kontaktinformationen: Geben Sie klare und vollständige Kontaktdaten an.
- Preisgestaltung: Setzen Sie einen realistischen und marktgerechten Preis. Nutzen Sie Online-Bewertungstools oder lassen Sie eine professionelle Bewertung durchführen.
Beispiel:
Titel: „Charmante Altbauwohnung mit Stuckdecken und Balkon in bester Lage“
Beschreibung: „Diese lichtdurchflutete 3-Zimmer-Wohnung im Herzen der Stadt bietet Ihnen einen Mix aus historischem Charme und modernem Komfort. Highlights sind die hohen Decken mit Stuckverzierungen, der großzügige Balkon und die moderne Einbauküche. Lage: Nähe Park, gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.“
Bilder: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Balkon, Grundriss
Kontakt: Max Mustermann, Tel: 01234-567890, Email: max@mustermann-immobilien.de
Preis: 350.000 €
3.1.2 Soziale Medien
Beschreibung:
Soziale Medien bieten eine kostengünstige Möglichkeit, eine große Anzahl von potenziellen Käufern zu erreichen und gezielt anzusprechen.
Schritte:
- Plattformen auswählen: Facebook, Instagram, LinkedIn und Twitter sind nützlich für die Immobilienvermarktung.
- Erstellung von Posts:
- Text: Kurze, prägnante Beschreibungen mit einem Link zur ausführlichen Anzeige.
- Bilder und Videos: Nutzen Sie visuell ansprechende Inhalte. Videos können besonders effektiv sein.
- Hashtags: Verwenden Sie relevante Hashtags wie #Immobilien, #Wohnungskauf, #Stadtname.
- Gezielte Werbung: Nutzen Sie die Werbeoptionen der Plattformen, um gezielt Menschen in der Region oder mit spezifischen Interessen anzusprechen.
Beispiel:
Facebook-Post: „Neues Angebot! Wunderschöne 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon und Stuckdecken in zentraler Lage. Jetzt besichtigen! [Link zur Anzeige] #Immobilien #Wohnungskauf #Stadtname“
Instagram-Post: „Träumen Sie von einer charmanten Altbauwohnung? Entdecken Sie unsere neue Immobilie im Herzen der Stadt! [Link in Bio] #Altbau #Wohnungssuche #Immobilien“
3.1.3 Google-Werbung
Beschreibung:
Mit Google Ads können Sie Ihre Anzeigen gezielt schalten und potenzielle Käufer über Suchmaschinen erreichen.
Schritte:
- Konto erstellen: Erstellen Sie ein Google Ads-Konto und richten Sie eine Kampagne ein.
- Keywords: Wählen Sie relevante Keywords wie „Wohnung kaufen in Stadtname“, „Immobilien Stadtname“.
- Anzeigentext: Schreiben Sie ansprechende Anzeigentexte, die die wichtigsten Verkaufsargumente kurz zusammenfassen.
- Budget: Legen Sie ein Tagesbudget fest und optimieren Sie die Gebote für Klicks und Impressionen.
- Landing Page: Stellen Sie sicher, dass die Anzeige auf eine speziell erstellte Landing Page mit allen wichtigen Informationen zur Immobilie verweist.
Beispiel:
Anzeige: „Moderne 3-Zimmer-Wohnung in Stadtname – Jetzt besichtigen und einziehen! Hochwertige Ausstattung, zentrale Lage. Mehr erfahren!“
Keywords: „Wohnung kaufen Stadtname“, „3-Zimmer-Wohnung Stadtname“, „Immobilien Stadtname“
3.2 Maklersuchauftrag mit Widerrufsbelehrung
Vor Beginn der Vermarktung muss der Verkäufer den Maklersuchauftrag unterzeichnen. Dieser sollte folgende Punkte enthalten:
3.2.1 Widerrufsbelehrung
Beschreibung:
Die Widerrufsbelehrung informiert den Verkäufer über sein Recht, den Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.
Anleitung:
- Formulierung: Verwenden Sie eine rechtlich geprüfte Vorlage für die Widerrufsbelehrung.
- Hinweis auf Frist: Deutlich machen, dass die Frist mit dem Vertragsabschluss beginnt.
- Widerrufsformular: Ein Formular beifügen, das der Verkäufer für den Widerruf nutzen kann.
Beispiel:
Widerrufsbelehrung:
Sie haben das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns (Name, Anschrift, Telefonnummer, E-Mail-Adresse) mittels einer eindeutigen
Zu Punkt 4:
- Durchführung der Besichtigung
4.1 Vorbereitung der Wohnung
Eine gründliche Vorbereitung der Wohnung ist entscheidend, um potenzielle Käufer zu beeindrucken und ihnen einen positiven Eindruck zu vermitteln. Hier sind detaillierte Schritte und Tipps zur optimalen Vorbereitung:
Wohnung präparieren
Aufräumen und Reinigen:
- Räume: Sämtliche Zimmer sollten aufgeräumt und sauber sein. Vermeiden Sie übermäßige Dekorationen, um die Räume nicht überladen wirken zu lassen.
- Küche und Bad: Diese Bereiche sollten besonders sauber sein. Entfernen Sie persönliche Gegenstände und sorgen Sie dafür, dass alles ordentlich verstaut ist.
Lüften und Heizen/Kühlen:
- Lüften: Öffnen Sie vor der Besichtigung die Fenster, um frische Luft hereinzulassen und eventuell unangenehme Gerüche zu entfernen.
- Heizen oder Kühlen: Stellen Sie sicher, dass die Temperatur in der Wohnung angenehm ist, passend zur Jahreszeit. Im Winter sollte die Wohnung gut beheizt, im Sommer angenehm gekühlt sein.
Tipp:
Nutzen Sie Duftkerzen oder Luftsprays mit dezenten, frischen Düften, um eine angenehme Atmosphäre zu schaffen.
Wasser und Spülungen laufen lassen
Einrichtungen prüfen:
- Wasserhähne: Lassen Sie kurz alle Wasserhähne laufen, um sicherzustellen, dass sie ordnungsgemäß funktionieren und kein Rost oder Verunreinigungen vorhanden sind.
- Toiletten: Spülen Sie die Toiletten, um sicherzustellen, dass sie einwandfrei funktionieren.
Tipp:
Überprüfen Sie auch die Abflüsse auf eventuelle Verstopfungen und beseitigen Sie diese vor der Besichtigung.
Beleuchtung und Rollläden
Beleuchtung:
- Licht an: Schalten Sie alle Lampen ein, um die Räume hell und einladend zu gestalten. Verwenden Sie gegebenenfalls zusätzliche Beleuchtung in dunklen Ecken.
- Kaputte Glühbirnen ersetzen: Stellen Sie sicher, dass alle Lampen funktionieren und keine Glühbirnen defekt sind.
Rollläden und Vorhänge:
- Rollläden hochziehen: Lassen Sie so viel Tageslicht wie möglich in die Räume.
- Vorhänge: Wenn vorhanden, ziehen Sie helle Vorhänge auf, um eine freundliche Atmosphäre zu schaffen.
Tipp:
Vermeiden Sie zu grelles Licht und achten Sie auf eine angenehme, warme Beleuchtung.
4.2 Ablauf der Besichtigung
Eine strukturierte und gut organisierte Besichtigung hilft dabei, potenzielle Käufer zu überzeugen und offene Fragen zu klären. Hier sind die Schritte für einen optimalen Ablauf:
Wohnung und allgemeine Räume zeigen
Beginn der Besichtigung:
- Begrüßung: Begrüßen Sie die Interessenten freundlich und stellen Sie sich kurz vor. Erklären Sie den Ablauf der Besichtigung.
- Eingangsbereich: Beginnen Sie mit dem Eingangsbereich der Wohnung und führen Sie die Interessenten dann durch die einzelnen Räume.
Wichtige Räume:
- Wohnzimmer: Präsentieren Sie das Wohnzimmer als zentralen Raum der Wohnung. Betonen Sie besondere Merkmale wie Kamin, Balkonzugang oder große Fenster.
- Küche und Badezimmer: Zeigen Sie die Küche und das Badezimmer ausführlich. Erwähnen Sie besondere Ausstattungsmerkmale wie hochwertige Geräte oder moderne Sanitäreinrichtungen.
- Schlafzimmer: Präsentieren Sie die Schlafzimmer und erläutern Sie deren Größe und Nutzungsmöglichkeiten.
Allgemeine Räume:
- Keller: Zeigen Sie den Kellerraum und erklären Sie die Nutzungsmöglichkeiten und Größe.
- Garage/Stellplatz: Führen Sie die Interessenten zu den Garagen- oder Stellplatzanlagen und erläutern Sie deren Nutzung.
Tipp:
Halten Sie wichtige Informationen und Unterlagen griffbereit, z.B. Energieausweis, Grundrisse, und aktuelle Hausgeldabrechnungen.
Verkaufsgespräch führen
Finanzierung klären:
- Fragen zur Finanzierung: Fragen Sie die Interessenten nach ihren Finanzierungsmöglichkeiten und ob bereits eine Finanzierungszusage vorliegt.
- Finanzierungsberatung anbieten: Bieten Sie an, bei Bedarf Kontakte zu Finanzierungsberatern oder Banken zu vermitteln.
Bedürfnisse des Käufers erfragen:
- Kaufmotive: Fragen Sie die Interessenten nach ihren Wünschen und Anforderungen an die Wohnung. Was ist ihnen besonders wichtig? Welche Kriterien müssen erfüllt sein?
Tipp:
Zeigen Sie Verständnis für die Bedürfnisse und Wünsche der Interessenten und versuchen Sie, die Vorzüge der Wohnung entsprechend hervorzuheben.
Abschlussfrage stellen
Entscheidung herbeiführen:
- Feedback einholen: Fragen Sie die Interessenten nach ihrer Meinung zur Wohnung und ob sie weitere Fragen haben.
- Abschlussfrage: Stellen Sie gezielte Abschlussfragen, z.B.: „Können Sie sich vorstellen, diese Wohnung zu kaufen?“ oder „Gibt es noch Bedenken, die wir klären können?“
Weitere Schritte besprechen:
- Interessensbekundung: Falls die Interessenten Interesse an der Wohnung haben, besprechen Sie die nächsten Schritte, wie z.B. die Prüfung der Unterlagen, die Einholung der Finanzierungsbestätigung und die Terminvereinbarung für die Kaufvertragsunterzeichnung.
- Nachfassen: Falls die Interessenten noch unentschlossen sind, bieten Sie an, weitere Informationen zu senden und bleiben Sie in Kontakt, um eventuelle Fragen zu klären.
Tipp:
Bleiben Sie auch nach der Besichtigung für Fragen erreichbar und bieten Sie an, bei weiteren Anliegen oder einer zweiten Besichtigung zur Verfügung zu stehen.
Durch eine sorgfältige Vorbereitung und einen strukturierten Ablauf der Besichtigung können Sie potenzielle Käufer überzeugen und den Verkaufsprozess effizient gestalten.
Zu Punkt 5:
- Kunden-Akquise und -Kommunikation
5.1 Akquise
Die Akquise neuer Kunden ist ein zentraler Bestandteil der Tätigkeit eines Maklers. Hier sind detaillierte Anleitungen und Tipps zur effektiven Kundenakquise:
Werbemaßnahmen
Zielgerichtete Werbung in Portalen und sozialen Medien:
Schritte:
- Zielgruppenanalyse:
- Demografische Merkmale: Bestimmen Sie die Zielgruppe basierend auf Alter, Einkommen, Familienstand, etc.
- Geografische Merkmale: Fokussieren Sie sich auf potenzielle Käufer in bestimmten Regionen oder Städten.
- Erstellung der Anzeigen:
- Immobilienportale: Nutzen Sie bekannte Plattformen wie Immoscout24, Immowelt, und eBay Kleinanzeigen.
- Soziale Medien: Schalten Sie gezielte Anzeigen auf Facebook, Instagram, LinkedIn, und Twitter. Nutzen Sie hier auch lokale Gruppen und Immobilienforen.
- Inhalt der Anzeigen:
- Titel: Ein prägnanter Titel, der die Hauptvorteile der Immobilie hervorhebt.
- Beschreibung: Eine detaillierte und ehrliche Beschreibung der Immobilie, inklusive aller wichtigen Merkmale und Besonderheiten.
- Bilder und Videos: Hochwertige Fotos und Videos, einschließlich 360°-Ansichten oder virtuellen Touren.
- Kontaktinformationen: Klare und vollständige Kontaktdaten.
Beispiel:
Immobilienportal-Anzeige:
Titel: „Luxuriöse 4-Zimmer-Wohnung mit Panoramablick in bester Lage“
Beschreibung: „Diese großzügige 4-Zimmer-Wohnung bietet Ihnen modernen Luxus in zentraler Lage. Genießen Sie den Panoramablick vom Balkon, die hochwertige Einbauküche und das elegante Badezimmer. Die Wohnung ist perfekt für Familien oder Paare, die Wert auf Komfort und Stil legen.“
Bilder: Wohnzimmer, Küche, Badezimmer, Schlafzimmer, Balkon
Kontakt: Max Mustermann, Tel: 01234-567890, Email: max@mustermann-immobilien.de
Tipp:
Nutzen Sie A/B-Tests, um verschiedene Anzeigentexte und Bilder zu testen und herauszufinden, welche Kombinationen die besten Ergebnisse erzielen.
Suchaufträge von Kunden
Beschreibung:
Suchaufträge sind spezifische Anforderungen von Kunden, die auf der Suche nach einer Immobilie sind. Diese helfen Ihnen, gezielt passende Immobilien anzubieten.
Schritte:
- Erhalt des Maklersuchauftrags:
- Vertragsabschluss: Vor Beginn der Suchaktivitäten muss der Kunde einen Maklersuchauftrag unterzeichnen, der auch eine Widerrufsbelehrung enthält.
- Wünsche des Kunden erfassen:
- Bedarfsermittlung: Führen Sie ein ausführliches Gespräch mit dem Kunden, um seine genauen Wünsche und Anforderungen zu erfassen. Nutzen Sie dazu einen Fragebogen.
- Kriterienliste: Erstellen Sie eine Liste mit den wichtigsten Kriterien wie Lage, Größe, Preis, Ausstattung und besondere Wünsche.
- Matching mit vorhandenen Immobilien:
- Datenbankabgleich: Überprüfen Sie Ihr Immobilienportfolio, um passende Objekte zu finden.
- Benachrichtigungen: Informieren Sie den Kunden proaktiv über neue, passende Angebote.
Beispiel:
Suchauftrag:
Kunde: Herr Müller
Wünsche: 3-Zimmer-Wohnung, max. 500.000 €, Balkon, zentrale Lage, Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln.
Abgleich: 3 passende Objekte gefunden, sofortige Kontaktaufnahme per E-Mail mit detaillierten Informationen und Terminvorschlägen für Besichtigungen. Herr Müller Wünsfunden, sofortige Kontaktaufnahme per E-Mail mit detaillierten Informationen und Terminvorschlägen für Besichtigungen.
Tipp:
Nutzen Sie CRM-Software (Customer Relationship Management), um die Kundenwünsche zu dokumentieren und regelmäßig passende Angebote zu unterbreiten.
5.2 Kundenkommunikation
Eine effektive und professionelle Kommunikation mit den Kunden ist unerlässlich, um Vertrauen aufzubauen und den Verkaufsprozess erfolgreich zu gestalten.
Kontaktaufnahme
Terminvereinbarung per E-Mail, Telefon oder anderen Kommunikationswegen:
Schritte:
- Erstkontakt:
- E-Mail: Senden Sie eine freundliche und informative E-Mail, in der Sie sich vorstellen und die Immobilie kurz beschreiben. Schlagen Sie mehrere Termine für eine Besichtigung vor.
- Telefon: Rufen Sie den Kunden an und stellen Sie sich kurz vor. Besprechen Sie die Immobilie und vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin.
- Weitere Kommunikationswege: Nutzen Sie auch Messaging-Apps wie WhatsApp oder SMS, wenn der Kunde dies bevorzugt.
Beispiel E-Mail:
Betreff: Besichtigungstermin für Ihre Wunschimmobilie in Stadtname
Sehr geehrter Herr Müller,
vielen Dank für Ihr Interesse an unserer 3-Zimmer-Wohnung in zentraler Lage. Gerne möchte ich Ihnen die Möglichkeit geben, die Wohnung persönlich zu besichtigen.
Folgende Termine stehen zur Auswahl:
– Montag, 15. Juni um 14:00 Uhr
– Mittwoch, 17. Juni um 10:00 Uhr
– Freitag, 1 09. Juni um 16:00 Uhr
Bitte teilen Sie mir mit, welcher Termin Ihnen am besten passt oder falls Sie einen alternativen Termin bevorzugen.
Mit freundlichen Grüßen,
Max Mustermann
Max Mustermann Immobilien
Tel: 01234-567890
Email: max@mustermann-immobilien.de
Tipp:
Seien Sie flexibel bei der Terminvergabe und bieten Sie auch Abend- und Wochenendtermine an, um den Kunden entgegenzukommen.
Informationen bereitstellen
Detaillierte Informationen zur Immobilie und Besichtigungstermine:
Schritte:
- Bereitstellung der Informationen:
- Exposé: Erstellen Sie ein ausführliches Exposé mit allen wichtigen Informationen zur Immobilie. Dazu gehören Bilder, Grundrisse, Lagebeschreibung und eine detaillierte Objektbeschreibung.
- Zusatzinformationen: Stellen Sie alle notwendigen Unterlagen bereit, wie Energieausweis, Hausgeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen.
- Kommunikation der Besichtigungstermine:
- Bestätigung: Bestätigen Sie den Besichtigungstermin per E-Mail oder Telefon und senden Sie eine Erinnerungsnachricht am Tag vor dem Termin.
- Wegbeschreibung: Geben Sie eine genaue Wegbeschreibung und Parkmöglichkeiten an.
Beispiel Exposé:
Exposé:
Titel: „Moderne 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon in zentraler Lage“
Beschreibung:
Diese großzügige 3-Zimmer-Wohnung bietet Ihnen modernen Komfort und eine hervorragende Lage. Die Wohnung verfügt über ein helles Wohnzimmer, zwei geräumige Schlafzimmer, eine moderne Einbauküche und ein elegantes Badezimmer. Der Balkon lädt zum Entspannen ein und bietet einen schönen Ausblick.
Ausstattung:
– Hochwertige Einbauküche
– Fußbodenheizung
– Badezimmer mit Badewanne und Dusche
– Balkon mit Süd-West-Ausrichtung
– Tiefgaragenstellplatz
Lage:
Die Wohnung befindet sich in zentraler Lage, nur wenige Gehminuten von öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants entfernt.
Kontakt:
Max Mustermann
Max Mustermann Immobilien
Tel: 01234-567890
Email: max@mustermann-immobilien.deExposé: Titel: „Moderne 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon in zentraler Lage“ Beschreibung: Diese großzügige 3-Zimmer-Wohnung bietet Ihnen modernen Komfort und eine hervorragende Lage. Die Wohnung verfügt über ein helles Wohnzimmer, zwei geräumige Schlafzimmer, eine moderne Einbauküche und ein elegantes Badezimmer. Der Balkon lädt zum Entspannen ein und bietet einen schönen Ausblick. Ausstattung: – Hochwertige Einbauküche – Fußbodenheizung – Badezimmer mit Badewanne und Dusche – Balkon mit Süd-West-Ausrichtung – Tiefgaragenstellplatz Lage: Die Wohnung befindet sich in zentraler Lage, nur wenige Gehminuten von öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants entfernt. Kontakt: Max Mustermann Max Mustermann Immobilien Tel: 01234-567890 Email: max@mustermann-immobilien.de
Tipp:
Nutzen Sie digitale Tools und Plattformen, um die Informationen zu teilen. Ein gut gestaltetes Online-Exposé kann den Entscheidungsprozess beschleunigen.
Durch eine strukturierte und professionelle Kundenakquise sowie eine transparente und freundliche Kommunikation können Sie die Kundenbindung stärken und den Verkaufsprozess erfolgreich gestalten.
Zu Punkt 6:
- Rechtliche und administrative Schritte
Eine sorgfältige Durchführung der rechtlichen und administrativen Schritte ist entscheidend, um den Verkauf der Immobilie rechtskonform und reibungslos abzuwickeln. Hier sind detaillierte Anleitungen und Tipps für die einzelnen Schritte:
6.1 Notar und Kaufvertrag
Kaufvertrag vorbereiten
Abstimmung mit einem Notar:
Schritte:
- Notar auswählen:
- Kriterien: Wählen Sie einen Notar, der Erfahrung im Immobilienrecht hat und sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer gut erreichbar ist.
- Empfehlungen: Fragen Sie bei Kollegen oder Kunden nach Empfehlungen für einen vertrauenswürdigen Notar.
- Unterlagen bereitstellen:
- Verkäufer: Stellen Sie dem Notar alle relevanten Unterlagen zur Verfügung, z.B. Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Baupläne, Energieausweis, und aktuelle Hausgeldabrechnungen.
- Käufer: Informieren Sie den Käufer darüber, welche Unterlagen benötigt werden, z.B. Finanzierungsbestätigung oder Eigenkapitalnachweis.
- Vertragsentwurf:
- Entwurf erstellen: Der Notar erstellt einen Entwurf des Kaufvertrags, basierend auf den bereitgestellten Informationen und den individuellen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer.
- Überprüfung: Senden Sie den Entwurf an beide Parteien zur Überprüfung und Klärung eventueller Fragen oder Anpassungswünsche.
Beispiel für einen Kaufvertragsentwurf:
Kaufvertragsentwurf:
Verkäufer: Max Mustermann
Käufer: Lisa Müller
Objekt: 3-Zimmer-Wohnung, Musterstraße 1, 12345 Musterstadt
Kaufpreis: 350.000 €
Besondere Vereinbarungen:
– Übernahme der Einbauküche durch den Käufer im Kaufpreis enthalten.
– Übergabe der Wohnung erfolgt am 01.08.2024.Kaufvertragsentwurf: Verkäufer: Max Mustermann Käufer: Lisa Müller Objekt: 3-Zimmer-Wohnung, Musterstraße 1, 12345 Musterstadt Kaufpreis: 350.000 € Besondere Vereinbarungen: – Übernahme der Einbauküche durch den Käufer im Kaufpreis enthalten. – Übergabe der Wohnung erfolgt am 01.08.2024.
Tipp:
Planen Sie ausreichend Zeit für die Überprüfung und eventuelle Änderungen des Vertragsentwurfs ein. Eine sorgfältige Prüfung durch beide Parteien kann spätere Missverständnisse oder Streitigkeiten vermeiden.
Notartermin vereinbaren
Käufer und Verkäufer zur Beurkundung des Kaufvertrags einladen:
Schritte:
- Terminfindung:
- Absprache: Stimmen Sie einen passenden Termin mit beiden Parteien und dem Notar ab. Achten Sie darauf, dass der Termin für alle Beteiligten gut erreichbar ist.
- Vorbereitung: Informieren Sie beide Parteien über die benötigten Dokumente und Ausweise, die zum Termin mitgebracht werden müssen.
- Terminbestätigung:
- Bestätigung: Senden Sie eine schriftliche Bestätigung des Termins an Käufer, Verkäufer und Notar. Geben Sie Ort, Datum und Uhrzeit des Termins an.
- Erinnerung: Senden Sie eine Erinnerungsnachricht einen Tag vor dem Notartermin.
Beispiel für eine Terminbestätigung:
Bestätigung des Notartermins:
Sehr geehrte Frau Müller, sehr geehrter Herr Mustermann,
hiermit bestätigen wir den Termin zur Beurkundung des Kaufvertrags:
Datum: 15. Juli 2024
Uhrzeit: 14:00 Uhr
Ort: Notar Dr. Hans Schmidt, Hauptstraße 123, 12345 Musterstadt
Bitte bringen Sie folgende Unterlagen mit:
– Gültiger Personalausweis oder Reisepass
– Finanzierungsbestätigung (Käufer)
– Vollmachten (falls notwendig)
Mit freundlichen Grüßen,
Max Mustermann
Max Mustermann Immobilien
Tel: 01234-567890
Email: max@mustermann-immobilien.de
Tipp:
Stellen Sie sicher, dass alle Parteien ausreichend Zeit für die Anreise einplanen und pünktlich erscheinen, um Verzögerungen zu vermeiden.
6.2 Übergabe und Zahlung
Übergabeprotokoll erstellen
Zustandsprotokoll der Immobilie bei Übergabe:
Schritte:
- Vorbereitung:
- Termin: Vereinbaren Sie einen Termin für die Übergabe der Immobilie. Stellen Sie sicher, dass Käufer und Verkäufer anwesend sind.
- Dokumente: Bereiten Sie das Übergabeprotokoll vor, in dem alle wichtigen Punkte festgehalten werden.
- Durchführung:
- Begehung: Führen Sie gemeinsam mit Käufer und Verkäufer eine Begehung der Immobilie durch. Notieren Sie den Zustand aller Räume, Einrichtungen und etwaige Mängel.
- Zählerstände: Erfassen Sie die aktuellen Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) und notieren Sie diese im Protokoll.
- Unterzeichnung:
- Protokoll: Lassen Sie das Übergabeprotokoll von beiden Parteien unterschreiben und stellen Sie sicher, dass jede Partei eine Kopie erhält.
Beispiel für ein Übergabeprotokoll:
Übergabeprotokoll:
Immobilie: 3-Zimmer-Wohnung, Musterstraße 1, 12345 Musterstadt
Datum: 01.08.2024
Anwesende:
Verkäufer: Max Mustermann
Käufer: Lisa Müller
Zustand der Immobilie:
– Wohnzimmer: Keine Mängel
– Küche: Einbauküche vollständig, keine Mängel
– Badezimmer: Keine Mängel
– Schlafzimmer: Wände frisch gestrichen
– Balkon: Geländer in gutem Zustand
Zählerstände:
– Strom: 12345 kWh
– Gas: 67890 m³
– Wasser: 54321 m³
Unterschriften:
Verkäufer: _______________________
Käufer: _______________________
Datum: _______________________Käufer: _______________________ Datum: _______________________
Tipp:
Fotografieren Sie alle relevanten Bereiche und Zählerstände zur zusätzlichen Dokumentation und vermeiden Sie Unklarheiten oder spätere Streitigkeiten.
Zahlungsmodalitäten klären
Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto:
Schritte:
- Einrichtung des Notaranderkontos:
- Notar: Der Notar richtet ein Notaranderkonto ein, auf das der Käufer den Kaufpreis überweist. Dies bietet Sicherheit für beide Parteien.
- Zahlungsanweisung: Der Notar gibt dem Käufer eine Zahlungsanweisung mit den Kontodaten und der Frist für die Überweisung.
- Kaufpreiszahlung:
- Überweisung: Der Käufer überweist den Kaufpreis fristgerecht auf das Notaranderkonto.
- Bestätigung: Der Notar bestätigt den Eingang der Zahlung und informiert beide Parteien.
- Freigabe des Kaufpreises:
- Grundbucheintrag: Nachdem der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, gibt der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer frei.
- Übergabe: Nach der Freigabe erfolgt die endgültige Übergabe der Immobilie an den Käufer.
Beispiel für eine Zahlungsanweisung:
Zahlungsanweisung:
Sehr geehrte Frau Müller,
bitte überweisen Sie den Kaufpreis in Höhe von 350.000 € bis zum 20. Juli 2024 auf folgendes Notaranderkonto:
Kontoinhaber: Notar Dr. Hans Schmidt
IBAN: DE12 3456 7890 1234 5678 90
BIC: GENODEF1XXX
Verwendungszweck: Kaufpreiszahlung Musterstraße 1, 12345 Musterstadt
Mit freundlichen Grüßen,
Dr. Hans Schmidt
Notar
Tipp:
Stellen Sie sicher, dass der Käufer über ausreichende Mittel verfügt und die Finanzierungsbestätigung rechtzeitig vorliegt, um Verzögerungen bei der Zahlung zu vermeiden.
Durch die sorgfältige Durchführung der rechtlichen und administrativen Schritte gewährleisten Sie einen reibungslosen und rechtlich einwandfreien Verkaufsprozess. Stellen Sie sicher, dass alle Unterlagen vollständig sind und alle Parteien umfassend informiert und einverstanden sind.
Zu Punkt 7:
- Behörden und Kontaktstellen
Eine effektive Zusammenarbeit mit verschiedenen Behörden und Kontaktstellen ist essenziell, um alle notwendigen Unterlagen für den Verkauf einer Bestandsimmobilie zu beschaffen und die Transaktion rechtlich korrekt abzuwickeln. Im Folgenden finden Sie detaillierte Anleitungen, Beispiele und Tipps für den Kontakt mit den relevanten Stellen:
7.1 Bauaufsichtsbehörde
Für Baupläne, Grundrisse und Baugenehmigungen:
Kontaktaufnahme und Anforderungen:
Schritte:
- Recherche:
- Finden Sie die zuständige Bauaufsichtsbehörde Ihrer Stadt oder Gemeinde. Informationen sind oft auf der Website der Stadtverwaltung verfügbar.
- Antragstellung:
- Formular: Laden Sie das Antragsformular für die Einsicht oder Anforderung von Bauunterlagen von der Website der Bauaufsichtsbehörde herunter.
- Angaben: Füllen Sie das Formular vollständig aus. Geben Sie die genaue Adresse der Immobilie und eine detaillierte Beschreibung der benötigten Unterlagen an (z.B. Baupläne, Grundrisse, Baugenehmigungen).
- Unterlagen einreichen:
- Einreichung: Reichen Sie das Formular per Post, E-Mail oder persönlich bei der Bauaufsichtsbehörde ein.
- Gebühren: Informieren Sie sich über die anfallenden Gebühren und begleichen Sie diese ggf. vorab.
Beispiel für einen Antrag auf Bauunterlagen:
Antrag auf Einsicht/Bereitstellung von Bauunterlagen
Name: Max Mustermann
Adresse: Musterstraße 1, 12345 Musterstadt
Telefon: 01234-567890
E-Mail: max@mustermann-immobilien.de
Immobilienadresse: Musterstraße 2, 12345 Musterstadt
Antrag auf:
– Baupläne
– Grundrisse
– Baugenehmigungen
Begründung: Verkauf der Immobilie
Datum: 01.06.2024
Unterschrift: _______________________Antrag auf Einsicht/Bereitstellung von Bauunterlagen Name: Max.2024 Unterschrift: _______________________
Tipp:
Besuchen Sie die Bauaufsichtsbehörde persönlich, um eventuell offene Fragen direkt zu klären und die Bearbeitungszeit zu verkürzen.
7.2 Grundbuchamt
Für Grundbuchauszüge:
Kontaktaufnahme und Anforderungen:
Schritte:
- Recherche:
- Finden Sie das zuständige Grundbuchamt: Zuständig ist in der Regel das Amtsgericht der Stadt oder Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet.
- Antragstellung:
- Formular: Nutzen Sie das Antragsformular des Grundbuchamts, das oft online verfügbar ist.
- Angaben: Geben Sie die genaue Lage der Immobilie und Ihre Berechtigung an (Eigentümer, bevollmächtigter Makler).
- Unterlagen einreichen:
- Einreichung: Reichen Sie das ausgefüllte Formular zusammen mit einer Kopie Ihres Personalausweises und ggf. einer Vollmacht des Eigentümers ein.
- Gebühren: Zahlen Sie die anfallenden Gebühren im Voraus oder bei Antragstellung.
Beispiel für einen Antrag auf Grundbuchauszug:
Antrag auf Grundbuchauszug
Name: Max Mustermann
Adresse: Musterstraße 1, 12345 Musterstadt
Telefon: 01234-567890
E-Mail: max@mustermann-immobilien.de
Immobilienadresse: Musterstraße 2, 12345 Musterstadt
Grundbuchblatt-Nr.: 12345
Begründung: Verkauf der Immobilie
Datum: 01.06.2024
Unterschrift: _______________________Antrag auf Grundbuchauszug Name: Max Mustermann Adresse:
Tipp:
Kontaktieren Sie das Grundbuchamt vorab telefonisch, um sicherzustellen, dass alle erforderlichen Unterlagen und Informationen vollständig vorliegen.
7.3 Verwalter der WEG
Für Teilungserklärungen, Protokolle, Hausgeldabrechnungen:
Kontaktaufnahme und Anforderungen:
Schritte:
- Recherche:
- Finden Sie die Kontaktdaten des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Diese Informationen sind oft in der Hausgeldabrechnung oder im Protokoll der letzten Eigentümerversammlung zu finden.
- Anfrage stellen:
- Schriftliche Anfrage: Senden Sie eine schriftliche Anfrage per E-Mail oder Post an den Verwalter. Geben Sie dabei die genaue Bezeichnung der benötigten Unterlagen an (z.B. Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen der letzten zwei Jahre).
- Bearbeitung:
- Verwalter kontaktieren: Rufen Sie den Verwalter an, um sicherzustellen, dass Ihre Anfrage bearbeitet wird und um den Bearbeitungsstand zu erfahren.
Beispiel für eine Anfrage an den Verwalter:
Anfrage zur Bereitstellung von Unterlagen
Max Mustermann
Musterstraße 1, 12345 Musterstadt
Tel: 01234-567890
Email: max@mustermann-immobilien.de
An den Verwalter der WEG
Musterstraße 2, 12345 Musterstadt
Datum: 01.06.2024
Sehr geehrte/r [Name des Verwalters],
für den bevorstehenden Verkauf der Wohnung in der Musterstraße 2, 12345 Musterstadt, bitte ich um Zusendung der folgenden Unterlagen:
– Teilungserklärung inkl. aller Nachträge
– Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
– Hausgeldabrechnungen der letzten zwei Jahre
Vielen Dank für Ihre Unterstützung.
Mit freundlichen Grüßen,
Max Mustermann
Tipp:
Vermeiden Sie Verzögerungen, indem Sie dem Verwalter frühzeitig Bescheid geben und ihm eine angemessene Frist zur Bereitstellung der Unterlagen setzen.
7.4 Notar
Für den Kaufvertrag und die Abwicklung des Verkaufs:
Kontaktaufnahme und Anforderungen:
Schritte:
- Recherche:
- Finden Sie einen geeigneten Notar. Empfehlungen von Kollegen oder eine Suche im Internet können hilfreich sein.
- Anfrage stellen:
- Erstkontakt: Vereinbaren Sie einen ersten Beratungstermin mit dem Notar. Erklären Sie den Zweck und die Details des Verkaufs.
- Unterlagen: Bringen Sie alle relevanten Unterlagen zum ersten Termin mit (z.B. Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Baupläne).
- Vorbereitung des Kaufvertrags:
- Vertragsentwurf: Der Notar erstellt einen Entwurf des Kaufvertrags und sendet diesen zur Überprüfung an Käufer und Verkäufer.
- Überprüfung: Besprechen Sie eventuelle Änderungswünsche oder Fragen mit dem Notar und den Parteien.
- Notartermin:
- Terminvereinbarung: Vereinbaren Sie den Notartermin und informieren Sie beide Parteien.
- Beurkundung: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und leitet alle weiteren Schritte ein, wie die Beantragung der Auflassungsvormerkung und die Kaufpreisabwicklung über das Notaranderkonto.
Beispiel für eine Terminvereinbarung:
Terminvereinbarung für den Notartermin
Sehr geehrte Frau Müller, sehr geehrter Herr Mustermann,
hiermit bestätigen wir den Termin zur Beurkundung des Kaufvertrags:
Datum: 15. Juli 2024
Uhrzeit: 14:00 Uhr
Ort: Notar Dr. Hans Schmidt, Hauptstraße 123, 12345 Musterstadt
Bitte bringen Sie folgende Unterlagen mit:
– Gültiger Personalausweis oder Reisepass
– Finanzierungsbestätigung (Käufer)
– Vollmachten (falls notwendig)
Mit freundlichen Grüßen,
Max Mustermann
Max Mustermann Immobilien
Tel: 01234-567890
Email: max@mustermann-immobilien.de
Tipp:
Wählen Sie einen Notar, der flexibel ist und auf die Bedürfnisse beider Parteien eingehen kann. Gute Kommunikation zwischen Makler, Notar und den Parteien ist entscheidend für einen reibungslosen Ablauf.
Durch eine systematische und sorgfältige Kontaktaufnahme mit den relevanten Behörden und Stellen stellen Sie sicher, dass alle notwendigen Unterlagen vollständig und rechtzeitig vorliegen. Dies ist essenziell für einen erfolgreichen und rechtskonformen Verkauf der Immobilie.
Zu Punkt 8:
- Beispiele und Muster
Um den Verkaufsprozess Ihrer Bestandsimmobilie effizient und rechtlich sicher zu gestalten, sind klare und präzise Dokumente erforderlich. Nachfolgend finden Sie detaillierte Beispiele und Muster für einen Maklersuchauftrag und ein Übergabeprotokoll, die Sie an Ihre spezifischen Bedürfnisse anpassen können.
8.1 Muster-Maklersuchauftrag
Ein Maklersuchauftrag ist ein Vertrag zwischen dem Eigentümer der Immobilie und dem Makler. Er regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien und enthält wesentliche Informationen wie die Provision und die Widerrufsbelehrung.
Muster-Maklersuchauftrag:
Maklersuchauftrag
Zwischen
Max Mustermann Immobilien
Musterstraße 1, 12345 Musterstadt
Telefon: 01234-567890
Email: max@mustermann-immobilien.de
und
Verkäufer:
Name: Erika Beispiel
Adresse: Beispielstraße 2, 12345 Beispielstadt
Telefon: 09876-543210
Email: erika.beispiel@example.com
wird folgender Maklersuchauftrag geschlossen:
- Gegenstand des Auftrags
Der Auftraggeber beauftragt den Makler, die Immobilie in der Beispielstraße 2, 12345 Beispielstadt zu vermarkten und einen Käufer zu finden.
- Maklerprovision
Die Provision beträgt 3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt. und ist bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig.
- Widerrufsbelehrung
Der Auftraggeber hat das Recht, diesen Vertrag binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Um das Widerrufsrecht auszuüben, muss der Auftraggeber den Makler (Max Mustermann Immobilien, Musterstraße 1, 12345 Musterstadt, Tel: 01234-567890, Email: max@mustermann-immobilien.de) mittels einer eindeutigen Erklärung (z.B. ein mit der Post versandter Brief, Telefax oder E-Mail) über den Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren.
- Leistungen des Maklers
Der Makler verpflichtet sich, folgende Leistungen zu erbringen:
– Erstellung eines Exposés
– Werbung in Immobilienportalen und sozialen Medien
– Durchführung von Besichtigungen
– Führung von Verkaufsgesprächen
– Unterstützung bei der Kaufvertragsvorbereitung
- Vertragslaufzeit
Der Vertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann von beiden Parteien mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende gekündigt werden.
- Schlussbestimmungen
Sollte eine Bestimmung dieses Vertrags unwirksam sein oder werden, bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform.
Ort, Datum: Musterstadt, 01.06.2024
Unterschriften:
__________________________
Max Mustermann (Makler)
__________________________
Erika Beispiel (Auftraggeber)
Tipp:
Vergewissern Sie sich, dass alle rechtlichen Anforderungen, insbesondere die Widerrufsbelehrung, vollständig und korrekt enthalten sind. Lassen Sie den Vertrag im Zweifel von einem Rechtsanwalt prüfen.
8.2 Muster-Übergabeprotokoll
Ein Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe und ist ein wichtiges Instrument zur Vermeidung späterer Streitigkeiten.
Muster-Übergabeprotokoll:
Übergabeprotokoll
Immobilienadresse: Beispielstraße 2, 12345 Beispielstadt
Übergabedatum: 01.08.2024
Anwesende:
Verkäufer: Erika Beispiel
Käufer: Max Käufer
Räume und Zustand:
– Wohnzimmer: Keine Mängel, Fenster und Türen intakt
– Küche: Einbauküche vollständig, keine Mängel
– Badezimmer: Keine Mängel, Armaturen funktionsfähig
– Schlafzimmer: Wände frisch gestrichen
– Balkon: Geländer in gutem Zustand
Zählerstände:
– Strom: 12345 kWh
– Gas: 67890 m³
– Wasser: 54321 m³
Zusätzliche Vereinbarungen:
– Übernahme der Einbauküche im Kaufpreis enthalten
– Keine noch zu erledigenden Arbeiten durch den Verkäufer
Schlüsselübergabe:
– Anzahl der übergebenen Schlüssel: 4 (2 Wohnungsschlüssel, 1 Kellerschlüssel, 1 Briefkastenschlüssel)
Unterschriften:
__________________________
Erika Beispiel (Verkäufer)
__________________________
Max Käufer (Käufer)
__________________________
Zeuge (optional)
Datum: _______________________
Zeit (optional) Datum: _______________________
Tipp:
Fotografieren Sie alle wichtigen Bereiche und Zählerstände zur zusätzlichen Dokumentation und legen Sie diese Fotos dem Protokoll bei. Dies kann im Falle von Unstimmigkeiten später als Beweismittel dienen.
Die Verwendung dieser Muster und Beispiele stellt sicher, dass die Dokumente alle erforderlichen Informationen enthalten und rechtlich korrekt sind. Passen Sie die Dokumente nach Bedarf an und lassen Sie sie bei Unsicherheiten von einem Fachanwalt überprüfen.
Fazit und Zusammenfassung des Handbuches
Das Handbuch zur Vermarktung und dem Verkauf von Bestandsimmobilien bietet Maklern eine umfassende Anleitung, um den gesamten Verkaufsprozess effizient, strukturiert und rechtlich korrekt durchzuführen. Nachfolgend sind die wichtigsten Punkte zusammengefasst:
- Auftragserteilung
Die Basis jedes Verkaufsprozesses ist die klare und rechtskonforme Auftragserteilung. Der Verkäufer muss einen Maklersuchauftrag unterzeichnen, der alle wesentlichen Informationen wie Leistungen, Provision und Widerrufsbelehrung enthält.
- Vorbereitung und Beschaffung der Unterlagen
Die Beschaffung aller relevanten Dokumente ist essenziell:
- Grundrisse und Wohnflächenberechnungen von der Bauaufsichtsbehörde.
- Teilungserklärung inkl. Nachträge vom Verwalter der WEG oder Grundbuchamt.
- Seitenansichten und Kubatur im Bauplan.
- Eigentümerprotokolle und Hausgeldabrechnungen vom Verwalter der WEG.
- Angaben über die Verwaltung wie Kontaktinformationen und Verantwortlichkeiten.
- Grundbuchauszüge vom Grundbuchamt.
- Personalausweis des Verkäufers zur Identifikation.
- Kostenvoranschläge bei Mängeln von Fachfirmen einholen.
Die Kosten für diese Unterlagen trägt in der Regel der Verkäufer.
- Vermarktung der Immobilie
Für eine erfolgreiche Vermarktung sind diverse Werbemaßnahmen erforderlich:
- Internetportale: Anzeigen auf Plattformen wie Immoscout24 und Immowelt.
- Soziale Medien: Nutzung von Facebook, Instagram.
- Google-Werbung: Einsatz von Google Ads.
Ein unterzeichneter Maklersuchauftrag ist Voraussetzung, um rechtlich abgesichert die Vermarktung zu starten.
- Durchführung der Besichtigung
Die Vorbereitung der Wohnung ist entscheidend für einen guten Eindruck:
- Wohnung aufräumen, lüften und heizen/kühlen je nach Jahreszeit.
- Wasser und Spülungen testen.
- Räume gut beleuchten und Rollläden hochziehen.
Der Ablauf der Besichtigung umfasst:
- Wohnung und allgemeine Räume wie Keller und Garage zeigen.
- Verkaufsgespräch führen: Finanzierung, Käuferbedürfnisse erfragen und Abschlussfrage stellen.
- Kundenakquise und -kommunikation
Effektive Akquise- und Kommunikationsstrategien sind entscheidend:
- Werbemaßnahmen: Zielgerichtete Werbung in Portalen und sozialen Medien.
- Suchaufträge von Kunden: Wünsche der Kunden mit der Immobilie abgleichen.
- Kontaktaufnahme: Terminvereinbarungen per E-Mail, Telefon oder anderen Wegen.
- Informationen bereitstellen: Detaillierte Informationen zur Immobilie und Besichtigungstermine kommunizieren.
- Rechtliche und administrative Schritte
Rechtliche und administrative Schritte sind notwendig für eine rechtskonforme Abwicklung:
- Kaufvertrag vorbereiten: Abstimmung mit einem Notar.
- Notartermin vereinbaren: Beurkundung des Kaufvertrags.
- Übergabeprotokoll erstellen: Zustand der Immobilie dokumentieren.
- Zahlungsmodalitäten klären: Kaufpreisabwicklung über Notaranderkonto.
- Behörden und Kontaktstellen
Kontakt mit relevanten Behörden und Stellen ist unverzichtbar:
- Bauaufsichtsbehörde: Für Baupläne, Grundrisse und Baugenehmigungen.
- Grundbuchamt: Für Grundbuchauszüge.
- Verwalter der WEG: Für Teilungserklärungen, Protokolle, Hausgeldabrechnungen.
- Notar: Für den Kaufvertrag und die Abwicklung des Verkaufs.
- Beispiele und Muster
Beispiele und Muster helfen, die Dokumentation korrekt zu erstellen:
- Muster-Maklersuchauftrag: Enthält alle wichtigen Punkte wie Provision, Widerrufsbelehrung.
- Muster-Übergabeprotokoll: Dokumentiert den Zustand der Immobilie bei Übergabe.
Weitere Informationen und detaillierte Anleitungen
Dokumentenverwaltung und -aufbewahrung
Es ist entscheidend, alle Dokumente geordnet und leicht zugänglich aufzubewahren. Eine digitale Ablage kann helfen, den Überblick zu behalten und schnell auf notwendige Unterlagen zugreifen zu können. Erstellen Sie gescannte Kopien aller Dokumente und sichern Sie diese auf einer Cloud-Plattform.
Kundenbeziehungen pflegen
Der Aufbau und die Pflege guter Kundenbeziehungen sind das A und O im Immobiliengeschäft. Bleiben Sie regelmäßig mit Ihren Kunden in Kontakt, informieren Sie sie über den aktuellen Stand und stehen Sie für Rückfragen zur Verfügung.
Rechtliche Absicherung
Lassen Sie alle wichtigen Dokumente und Verträge von einem Fachanwalt prüfen, um rechtliche Fehler zu vermeiden. Dies gilt besonders für Maklerverträge, Kaufverträge und Widerrufsbelehrungen.
Nutzung moderner Technologie
Nutzen Sie moderne Technologien wie virtuelle Besichtigungen, um die Reichweite Ihrer Vermarktung zu erhöhen und potenziellen Käufern einen besseren Eindruck der Immobilie zu vermitteln. Investieren Sie in professionelle Fotos und Videos, um die Immobilie bestmöglich zu präsentieren.
Weiterbildung und Netzwerken
Bleiben Sie auf dem neuesten Stand der Branche, indem Sie regelmäßig an Fortbildungen und Seminaren teilnehmen. Netzwerken Sie mit anderen Maklern und Branchenexperten, um Erfahrungen auszutauschen und neue Geschäftsmöglichkeiten zu entdecken.
Fazit
Der Verkauf von Bestandsimmobilien erfordert eine sorgfältige Vorbereitung, klare Kommunikation und eine rechtskonforme Abwicklung. Durch die Beachtung der in diesem Handbuch beschriebenen Schritte und Tipps stellen Sie sicher, dass der Verkaufsprozess reibungslos und erfolgreich verläuft. Von der Auftragserteilung über die Beschaffung notwendiger Unterlagen, die effektive Vermarktung und Durchführung von Besichtigungen bis hin zur rechtlichen und administrativen Abwicklung und der Zusammenarbeit mit Behörden und Kontaktstellen: Mit dieser Anleitung sind Sie bestens gerüstet, um als Makler den Verkauf von Bestandsimmobilien professionell und effizient zu meistern
Expertentipp
von deinem Mentor
an Dich als Franchisenehmer:
Erfolgreicher Verkauf von Bestandsimmobilien
Lieber Leser/Franchisenehmer,
auch wenn der gesamte Prozess des Verkaufs von Bestandsimmobilien detailliert im Handbuch beschrieben ist, möchte ich dir ein paar zusätzliche Tipps aus der Praxis mitgeben, die sich in der täglichen Arbeit als besonders wertvoll erwiesen haben:
Die Vorbereitung ist entscheidend: Auch wenn der Ablauf klar definiert ist, liegt der Schlüssel zum Erfolg oft in der gründlichen Vorbereitung. Stelle sicher, dass alle relevanten Unterlagen der Immobilie (Grundrisse, Energieausweis, Flurkarte etc.) aktuell und vollständig vorliegen, bevor du mit der Vermarktung startest.
Emotionale Bindung berücksichtigen: Oftmals haben Eigentümer eine emotionale Bindung zu ihrer Immobilie. Achte darauf, einfühlsam mit diesem Aspekt umzugehen und verkaufspsychologische Ansätze zu nutzen, um eine vertrauensvolle Beziehung zu deinen Kunden aufzubauen.
Korrekte Preisfindung: Die Preisfindung ist ein kritischer Punkt. Verlasse dich nicht nur auf Marktanalysen, sondern kalkuliere den Preis in Absprache mit den Eigentümern realistisch. Ein überzogener Preis kann den Verkaufsprozess unnötig in die Länge ziehen, während ein zu niedriger Preis das Vertrauen des Verkäufers untergräbt.
Zielgruppengerechte Präsentation: Achte darauf, die Immobilie so zu präsentieren, dass sie die richtige Zielgruppe anspricht. Hochwertige Fotos, virtuelle Rundgänge oder Drohnenaufnahmen können das Interesse potenzieller Käufer enorm steigern.
Kommunikation ist der Schlüssel: Halte alle Beteiligten, insbesondere den Verkäufer, regelmäßig über den Fortschritt des Verkaufsprozesses auf dem Laufenden. Eine transparente und offene Kommunikation stärkt das Vertrauen und vermeidet Missverständnisse.
Netzwerk nutzen: Dein persönliches Netzwerk und das des Franchisegebers sind wertvolle Ressourcen. Zögere nicht, bei Bedarf Unterstützung oder Empfehlungen einzuholen, um den Verkaufsprozess zu beschleunigen oder schwierige Situationen zu meistern.
Auch wenn der Prozess im Handbuch detailliert beschrieben ist, kann jede Immobilie individuelle Herausforderungen mit sich bringen. Nutze das Handbuch als Fundament, aber setze zusätzlich auf deine Erfahrungen und das Netzwerk, um den Verkauf optimal zu gestalten.
Viel Erfolg und weiterhin gute Geschäfte!
Herzliche Grüße,
Dein Rene Wege / Franchisegeber
Post Author: Rene Wege
